柬埔寨被视为东南亚投资最具魔幻现实主义的前沿阵地，在过去十多年里，它经历了强劲的经济扩张，特别是自年开始，柬国房地产业以惊人的爆发力急速成长，首都金边宛如一个巨大的建筑工地，商业建筑和公寓项目在人口最为聚集的城市迅速拔地而起，城市天际线被不断刷新。
在开发商和投资客的眼中，柬埔寨仿佛30年前的中国，比起发达国家这里资源匮乏，但投资门槛更低机会更多，空间也更广阔，国际散户投资者支撑着市场9成以上份额，随着大量外资和各类建筑项目涌入，泡沫和烂尾同时出现，有人转手收益丰厚，有人被套痛不欲生，柬埔寨置业到底是价值洼地还是投资黑洞？今天董桑就来简单聊聊
宏观层面，*治稳定
洪森所领导的柬埔寨人民*执*至今已35年，*局相对连贯稳定，自年开始由亲越改为亲中以来，获得中国大量资源支持，尽管最近一次选举情况反映出柬埔寨人民*所获选票持续下滑，但依然取得近70%席位，现阶段执*合法性层面没有问题。
从意识形态上看，柬埔寨与中国越南接近，类似共产主义，不同于波尔布特的红色高棉，洪森主张的是温和社会主义，加之柬埔寨所处中南半岛的地理位置，是中国在东南亚一带一路上*治、*事、经济层面最稳定的*金支点，从历次东盟会议关于南海问题柬埔寨都作为中国立场代理人的角色也可以看出洪森对中国依赖和中国对柬埔寨的倚重，民间亦用“柬钢巴铁”来形容中柬中巴关系。
自年联合国将柬埔寨从世界最不发达国家清单中除名，转入低收入发展中国家可以看出，经济增长为洪森*权带来了高支持的民意基础，收入提高和快速城市化掩盖了大量社会问题带来稳定的*治环境，尽管国内外反对派认为洪森过度依赖中国的立场长期对柬存在严重隐患，但仅就可见的趋势判断，洪森在中短期国内*治把控力不会有明显动摇。
东南亚国家首脑更迭频率，洪森可谓常青树
从外部环境看，主张亲美反华的沈良西为代表的反对派在不断扩大影响力，近两次选举中可以看出洪森*权的民意支持率从过去的绝对优势呈现下降趋势。近年，大量涌入的数十万中国菠菜灰产从业者和数百万中国游客在带来投资与经济增长的同时也恶化了中国人的形象，与当地人的各种冲突和丑态在柬埔寨社交媒体广泛流传，民间层面对华友好氛围在快速消退。
此外，越南因素不可小觑。年红色高棉在中国支持下推翻朗诺*权后实行恐怖统治，柬埔寨成为中南半岛人间地狱，洪森作为从红色高棉出走投靠越南并带领柬越联*推翻波尔布特和乔森潘的领袖之一重回*治舞台，在获得执*地位后洪森迎回了西哈努克亲王，并长期以越南做为执*靠山，洪森对越南的感谢重于中国。直到年，洪森做出“中国将快速崛起”的*治判断，开始改变策略与越南保持距离倒向中国，从这方面看，洪森确实长袖善舞、审时度势。
本次疫情，中国国际环境受到空前打压，经济状况急转直下，*治形象一落千丈，与之相对是越南的快速崛起，成为全球资本和各大国竞相拉拢青睐有加的座上宾，加之在历史纠葛和领土问题方面制衡中国的重要地缘位置，越南对柬影响力在加速恢复，奉行实用主义的洪森在未来*治平衡中是否会做出调整耐人寻味。作为柬埔寨第二投资大国的日本也对洪森*权有一定压力，尤其涉及南海问题等方面，日越合力影响柬埔寨成为不争的事实。
综合判断，洪森*权将在一个时期内继续稳定，在亲中路线上未来有可能做出适当调整。鉴于疫情后中国国际环境的恶化，作为所剩不多的盟友和东南亚与南海问题的地缘支点，从国家层面分析，柬埔寨将继续得到中国重点扶持，预计10年内投资柬埔寨的*治风险在东南亚11国中属最低，相较越南、印尼、菲律宾等有排华历史污点的国家，*治稳定对中国投资者是很好的加分项。
经济层面的光与影
据世界银行发布的报告显示，柬埔寨近年GDP保持着每年约7%的增长，速度有目共睹，已成为东南亚发展最快的经济体之一。得益于低廉的综合成本、充裕的年轻劳动力以及开放的投资*策，柬埔寨制造业在加速崛起，直接投资不断增加的同时也承接了因成本上涨从中国和越南泰国溢出的部分制造业企业。
作为中国一带一路*策的东南亚桥头堡，旅游服务业也迅速飙升，年入境游客超过万人次，其中中国游客达万人次，中柬人员往来不断刷新历史新高，人员流动的提升也带动地产投资的热度。柬埔寨不动产市场自年崭露头角、年开始攀升，年起飞，几乎每年都有10-20%的增长，部分地区房价增长率表现甚至更高，首都金边房地产发展很快，住宅和商业项目随处可见，房价更是一路飙升，均价有赶超中国二线城市的趋势。
开放自由的投资环境是柬埔寨受到国际资本青睐的最大魅力，经济领域几乎无门槛无限制的向所有外资完全开放，外资公司可以拥有%股权，经营成本较低，种种原因使得柬埔寨似乎成为中国周边国家中较为理想的投资目的地。
但是我们也要承认，柬埔寨作为一个经济体，体量小、起步晚，GDP高增长主要因为基数太小，且增长率放到同时期快速发展的东盟国家中看并不是一骑绝尘的亮眼。从结构上看，经济增长得益于近些年房地产、基建以及博彩和其他灰色产业、旅游业带来的增长占比较多，可以说更多是享受了中国经济发展的红利，而制造业和出口在数量和质量上都很薄弱，更多属于来料加工范畴，这点不同于目前有望成为新世界工厂的越南和传统旅游业强国泰国。
欧盟因人权问题已经取消了对柬埔寨的EBA税收优惠*策，中美关系走向全面对抗是否对亲中的柬*府与美国间的普惠制GSP*策产生影响难以判断。EBA的取消让柬埔寨支柱制衣制鞋业如鱼刺在喉，如GSP再受波及，将严重削弱柬埔寨制造业竞争力和收入，另一方面欧美出口市场受阻也反而会促进对中国市场和投资的进一步倚重。
柬埔寨国家知名度的提升尚需时日，在中国投者者中打造柬埔寨国家品牌需要多方位努力，博彩等产业虽然短时间带来繁荣，但从长期吸引中国买家尤其是看重观光、养老、旅居和教育、投资、安全等领域的中国买家来说并不是一个正面因素。
随着中国经济进入新常态和疫情后世界经济大变局，中国自身经济严重下滑的情况下，柬埔寨不可避免会受到明显影响，在出海东南亚的投资热点中，万人口的柬埔寨并不在很多热点资本的视线之中，农业人口多，居住过于分散，是否能可持续发展、是否能持续创造中产阶级群体还需要密切观察。
人口层面的影响
柬埔寨目前人口约万，到年总人口预计从万人增加至万，人口结构年轻，城市化度不高，农业人口占全国绝大多数，中产阶级规模有限，人口红利带来繁荣的消费市场为时尚早。由于人均GDP过低不超过美元，产业结构不健全，产业工人规模不大，加之公寓上涨过快，本地居民购买力和购买意愿普遍未达到房地产开发商期待的水平，支撑柬埔寨人购房的银行信贷体系也不成熟，本地刚需大规模入场房地产现阶段还属伪命题，中短期内更无力支撑已经供大于求的存量公寓市场，因此投资柬埔寨房产指望转手获利将非常困难，其未来楼市竞争将更加激烈，由于中国投资者需求逐渐下降，高端公寓价格也在快速冷却，实际情况是本地中产都喜欢住所谓的传统“排楼”，这就导致中间的断层，当下的金边，公寓供需关系极不平衡。
-开始蓬勃发展的柬埔寨房地产依然以有限的国际买家为主要消费群体，主要为中日韩台湾新加坡。近年，中资的大规模建设导致公寓类产品严重供过于求，以首都金边为例，已建成和在建的项目去化均不甚理想，大量公寓项目开发设计不合理，不适合当地人使用需求，除少数项目吸引部分当地富裕层买家外，更多中国开发的项目本地人买不起也不会买，二手房在市场上几乎没有流动性，开发商手上普遍积压大量公寓项目滞销，所谓的年化5%-10%的收益更是镜花水月。
同样东盟国家且国际化程度非常高的泰国首都曼谷，年公寓项目的国际买家仅占总体12%，主力依然是泰国当地买家，尽管泰国本地买家购买公寓的价格约国际买家价格的7折，但依然反馈出支撑泰国地产的本地需求重要性。而柬埔寨，没有强大制造业、金融、旅游、服务业支撑、没有其他产业优势的情况下难以持续吸引国际人口涌入，根据数据显示仅次于大陆的台湾买家在年柬埔寨置业高潮后开始持续下滑，究其原因主要为经济疲软、购房中纠纷、投资收益与宣传失真、转向发展更良性的越南。因此我认为，未来的柬埔寨不动产市场，无论对开发商还是已经入坑的投资者，都将经历一个不长不短的阵痛期。
安全因素对柬埔寨不动产营销的影响
柬埔寨在国内投资者脑海中长期有不清晰、不安全、不了解的整体印象，国家形象比较单薄。相较泰国、马来西亚等东盟国家来说，很多买家认为柬埔寨不安全，其中包括社会治安与投资安全两个层面。随着近些年博彩行业与电信诈骗以及衍生出的灰色产业不断见诸媒体，国内公安机关加强打击跨国抓捕的新闻频现，西港频繁的恶性犯罪和投资陷阱等曝光，投资者对柬埔寨的安全环境严重存疑。虽然博彩等产业短时间带来了人员流动和部分购买需求，但从长期角度看，其对柬埔寨房地产市场乃至柬埔寨这个国家本身在有投资意愿的一般投资者心中形成了一定负面认知和刻板印象。
鉴于柬埔寨薄弱的基础设施现状，无论狭窄的道路还是老旧的消防设备，一旦高层出现火灾等意外，极易造成严重后果更带来不可预测的市场反应，纵观国内各类自媒体上关于柬埔寨房地产推介的软文中，重要强调的都是经济增长与投资价值、美元配置等因素，鲜有对安全因素进行说明的部分，如何客观了解柬埔寨的社会治安情况也是投者者应该充分重视的功课。
因近年国内各种房地产投资陷阱暴雷，人们对于强调投资收益、投资返租、租赁托管等噱头的认知也在不断提高警惕，柬埔寨购房中的签证*策、税费的精算、持有成本等因素在内，都会越来越被理性投资者