全球贸易摩擦、经济增速放缓波及了大多数经济体。去年，国际原油价格大跌，新兴市场国家货币贬值，全球经济增长动能不足。但一些东南亚国家似乎并未受到消极影响，反而以其房地产市场吸引了全球投资者的目光。伴随外资的大量涌入，柬埔寨、泰国、越南、菲律宾等国部分城市房地产市场价格快速上涨。对于经历过一轮金融危机和房价大跌的东南亚国家来说，此轮楼市“重启”是否意味着新一轮泡沫的产生？
做客本期欧时经济茶座的专家们认为，对那些发达经济体和经济次发达的国家和区域来说，外资对当地楼市的影响有限，如在新加坡、曼谷、吉隆坡等地，房价出现暴涨的可能性很小。而在另一些地方如柬埔寨、越南、缅甸等国的部分城市，由于市场容量较小，加之*策不完善和缺乏对外资管理的经验，外资进入短期内的确会带来一定冲击，不过，只要当地产业基础不断增强，人口红利兑现，不会影响其长期发展潜力。
做客本期欧时经济茶座的专家：
高力国际华北区研究部总监付茂华
诸葛找房数据分析师国仕英
易居研究院智库中心研究总监严跃进
云图视觉越南主要城市房价出现快速飙升态势。图为越南胡志明市中心。
一片新的投资“热土”
年全球房价涨幅最高的地方不在中国，而在年才正式脱离全球“最不发达国家”身份的柬埔寨首都金边。
根据胡润研究院和斯维登集团联合发布的《年度全球房价指数》报告，金边在去年凭借16.7%的房价涨幅，跃居全球第一。
与房价涨幅同步的是较高的租金收益率，上述报告显示，受益于外商投资和旅游业的蓬勃发展，金边去年的租金收益率为6.5%。综合考虑房价涨幅、租金回报和汇率因素，对中国投资者而言，金边成为全球海外置业投资回报最高的城市。
同属东南亚的菲律宾马尼拉房价涨幅同样突出，位列全球房价涨幅榜第20位，去年房价涨幅达到10.3%。马尼拉的置业投资回报率去年也挤身前50，位列第23位。此外，泰国曼谷（第11位）、新加坡（第31位）、泰国普吉岛（第32位）同样排上收益率前50位的榜单。
越南主要城市房价也出现快速飙升态势。据全球房地产经纪公司仲量联行统计，年一季度，越南胡志明市的公寓价格同比飙升22.7%，至每平方米美元；同期首都河内的公寓均价也升至每平方米美元，同比上涨6.8%。
外资大量涌入是这些城市房价和租金快速上涨的动力之一。中国资本又是投资东南亚楼市的“主力*”。
年上半年，据全球海外房产中文平台居外网统计，该网站上的中国买家购房首选前10个目标国，东南亚国家占3席。前15个目标国，东南亚国家共有6个国家上榜，占40%，遥遥领先于全球其他各个区域。加上亚洲的日本（第4位），中国香港（第8位），可以明显看出，房价偏低、距离更近、情况更熟悉的东南亚成了中国买家的首选。
这一趋势去年已经显现。年，居外网上泰国的询盘量超出排第2名的澳大利亚约2倍，甚至超过了排名2-4位的美国、澳大利亚和加拿大的总和。马来西亚（第6位）和越南（第10位）也吸引了许多投资者的目光。
另一家跨境房产在线投资平台有路网发布的数据也显示，去年该平台的交易量飙升60%，达到人民币50亿元（约合7.4亿美元），预计今年将增长一倍。其中，大部分资金流向了东南亚。
在普华永道与城市土地学会联合发布的《年度亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，越南胡志明市、泰国曼谷与日本东京“看齐”，投资与开发前景排在亚太地区城市前列。
为何近期东南亚楼市热度攀升？
高力国际华北区研究部总监付茂华指出，东南亚楼市其实几年前就已经出现在国际投资者“雷达”当中了。以中国为例，最近一年，随着，贸易争端加剧，传统投资目的地澳大利亚、欧洲等一些国家对中国投资有所收紧，年初开始一些限制海外投资的*策陆续出台，中国投资者的“选项”相对而言有所减少。
与此同时，多重国际环境和比较优势给东南亚国家带来了快速发展的契机，东南亚国家的房地产市场吸引力大增。
过去几年，在全球经济增长放缓的背景下，东南亚国家经济增长相对稳健。年，柬埔寨国家经济增长率为7.3%，创近6年以来的最高记录；越南GDP增速高达7.08%，远高于6.7%的预定目标；缅甸、老挝、菲律宾GDP增速均在6%以上，印尼、马来西亚、泰国也高于4%，均明显高于全球经济增速。
相对年轻的人口更是为经济增长注入新的动力。据统计，东南亚总人口的70%左右是低于40岁。一些国家，如越南年龄中位数约30岁，30岁以下人口占六成。
从基本面来看，在全球经济形势下，东南亚国家作为投资标的，其吸引力高于其他投资目的地。
特别是近期，付茂华表示，一方面，随着大国贸易争端加剧，东南亚作为一个新兴的转口贸易地，能够从中受益。如马来西亚财*部长林冠英所说，持续性的全球贸易摩擦给马来西亚提供了一个独特的机会，使其成为高附加值外国直接投资（FDI）的首选目的地。另一方面，受到成本驱使，部分制造业由全球最大的生产基地——中国向周边转移，东南亚国家就是承接转移的目的地之一。
加之，近年来，东南亚国家逐渐走出年亚洲金融危机的影响，*治趋于稳定，经济不断发展。东南亚国家主要城市正在经历快速城镇化和人口红利的兑现：如金边、胡志明、马尼拉等核心城市人口不断集聚，房地产快速增值，而基础设施则仍有缺口。
此外，诸葛找房数据分析师国仕英认为，东南亚是中国“一带一路”的桥头堡，获得了中国*府多方面的大力支持。受“一带一路”倡议带动，大量人口、资金流入东南亚。东盟十国地理位置优越，资源丰富，是国际重要的战略要地，世界第五大经济体。虽然，东南亚部分国家目前还处于相对落后的状态，但落后就代表着有发展空间。20年前，中国经济规模连万亿美元的门槛都没跨过，仅0.96万亿美元，而去年已经达到12.84万亿美元。20年间，增长十三倍多。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，近两年，中国周边短途出境游火热，而东南亚国家距离较近，交通和游玩成本相对较低。随着大量游客进入、了解东南亚国家，一定程度上带动当地的购房需求。不少人借旅游看房，买房度假或者纯粹投资。
新一轮泡沫正在产生？
外媒分析称，这两年中国买家“转战”东南亚的主要原因是当地房价较低。对比美日英澳等发达国家的房价，甚至是中国大多数一二线城市，价格“洼地”效益明显。该机构提供的数据显示，今年上半年，预算在50万美元以下的买家数量较去年同期上涨了9.68%。此消彼长之下，美澳加等传统投资国家房产价格所在区间则下滑明显。
一些国家对外国购房者*策放宽，预计对楼市将一定提振作用。例如：针对公寓供应过剩的情况，马来西亚*府计划从年起，将外国人购置马来西亚房产的价格门槛，从万林吉特（约21.7万欧元）降低至60万林吉特（约12.8万欧元），此举料将吸引更多外资流入当地房市，推动房价上涨。柬埔寨规定，非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权，而且柬埔寨是东南亚唯一一个美元资产国，在货币汇率风险上有较强抵抗力。
不过，经过几年上涨，在部分城市，房价出现“过快”、“过高”风险。中国金融智库研员杨国英指出，年下半年，柬埔寨第二大城市西哈努克市的公寓均价为每平方米美元，而年上半年仅每平方米美元，一年多时间，房价涨了三倍，如果与年相比，房价涨了5倍。
但这里房价正面临大幅回落——就在2个多月前，柬埔寨*府发布禁*令后，大批在柬埔寨的中国人离开。杨国英说，这些人大多是从中国炒房客扎堆的西哈努克流出，现在，西港房价已经出现大幅下跌。
当然，东南亚各个国家情况不尽相同。付茂华认为，东南亚各国主要城市从发展程度和市场成熟度来看，呈现“雁阵式”排布。
国仕英也认为，目前东南亚国家的收入等级分为四个，高收入国家：新加坡、文莱；第二层为中上等收入国家：马来西亚、泰国；第三层中等偏下收入国家：印尼、菲律宾、越南；第四层为低收入国家：柬埔寨、缅甸、老挝。
从房地产市场来看，当下新加坡产业资源比较丰富，城市配套完善，房地产市场发展较为成熟。马来西亚、泰国的房地产市场属于东南亚的新兴市场，马来西亚来自世界各地的留学生是居住在当地各大城市的主要人群之一，“以房养学”逐渐成为一种流行趋势，相当多的留学生在海外购置房产。泰国房地产市场主要是旅居地产。东南亚其他国家目前的房地产市场还在初级阶段。
付茂华表示，对新加坡这种成熟市场以及曼谷、吉隆坡等较发达城市而言，外资对当地楼市的影响有限，这些国家大多对外资炒房有明确的*策限制，加之曾经经历过一轮金融危机，这些国家相应改革了对外资的管理*策，国民也经过教育，“一拥而上”推动房价暴涨的可能性很小。
而在另一些地方如柬埔寨、越南、缅甸等国的部分城市，由于供应量和市场容量较小，*策不完善以及缺乏对外资管理的经验，外资大量进入短期内的确会带来一定冲击。例如在柬埔寨两大城市已经出现房价上涨过快的情况，加之当地道路等基础设施配套不完善，房价过快上涨缺乏支撑，可能会出现大幅跌落的风险。
同时，付茂华指出，一些国家经济过多依赖中国服务业，受中国*策影响比较大，短期内，某些区域某些物业可能出现价格波动。不过，对于处于初级发展阶段的国家来说，这是正常的，只要当地产业基础不断增强，人口红利兑现，长期来看房地产市场有韧性，能够穿越“波峰”和“波谷”。
柬埔寨CBRE发布的一份报告认为，目前柬埔寨的“高端领域房产饱和度过高”。据估计，今年柬埔寨高端公寓的新供应量将激增%，低中端供应量也将分别增加%和78%。分析认为，未来当地楼市将变得更具竞争力，由于国际投资者需求逐渐下降，高端公寓价格将有所下降。
当然，房地产投资能够带来经济的提振，但一个国家经济的发展并不能完全依靠房地产投资，还需要多元化产业支撑。
国仕英指出，从目前情况看，东南亚房价不高、投资回报率高，是中国高净值人群最理想的资产多元化投资的场所。不过，东南亚小国对抗金融风险的能力薄弱，房价也随时可能有较大波幅，所以，投资者在去东南亚投资房产时，还需多加考察，还需谨慎把握当地房地产市场，考虑当地的买卖市场的*策。
严跃进也认为，国与国之间的*治关系、社会交往、汇率风险等都是后续购房所需要注意的地方，投资不可盲目跟风。
付茂华也表示，投资者需根据自己的风险偏好进行选择，东南亚各国家发展阶段差异非常大。发展处于初级阶段的地区，风险相对比较高，但回报可能也会比较高。而成熟市场，如曼谷、吉隆坡等风险相对小一些，但回报也会相对低一些。