复杂的房钱关系10大地产商与30家信托往来调查
摘要：绿城危机之后：恒大地产牵出46亿信托融资，波及181个项目。近期，关于房地产信托产品链条各环节的热点词语是：监管趋严、绿城百亿信托融资“调查门”、兑付风险、房地产“量价齐跌”的“拐点”即将到来等。在银行贷款渠道之外，房地产商和信托公司成为紧密的利益共同体。
绿城危机之后：恒大地产牵出46亿信托融资，
波及181个项目。
这当然不是个案，从银行拿钱越来越难，
开发商与信托公司的关系也越发复杂。
你也许不信，融资成本19%也属合理范畴，
预期收益率最高可达14%。
有人在不计成本融资，有人在忧心忡忡兑付。
秋风萧瑟。
近期，关于房地产信托产品链条各环节的热点词语是：监管趋严、绿城百亿信托融资“调查门”、兑付风险、房地产“量价齐跌”的“拐点”即将到来等。
在熬过2008年的寒冷期之后，2009年年初房地产市场开始回暖。从彼时起，房地产信托产品发行开始趋多。在银行贷款渠道之外，房地产商和信托公司成为紧密的利益共同体。
随着银行信贷趋紧，房地产信托融资作用更为凸显。事实上，在今年5月监管部门对部分信托公司进行“窗口指导”之前，房地产信托业务已成为信托公司的主要利润来源之一。但在今年7月以后，相关产品发行明显放缓。
恒天财富研究专家叶跃东向理财周报表示，房地产市场的变化“倒逼”信托公司更加精挑细选项目。当前能够采用信托融资的房地产企业，一般都是有实力的大企业或区域龙头企业。对与小房地产企业的合作，信托公司兴趣不大。
据理财周报了解，信托产品投资门槛一般在100万元以上。房地产信托产品的收益率比银行理财产品的收益率明显高出很多，这是吸引高净值投资者的重要原因。
根据理财周报对2009年1月至2011年10月期间发行的900多只房地产信托产品的统计，此类产品的期限一般在两年左右，预期收益率一般在8%到10%左右，也有的预期收益率达到12%、14%左右。
房地产开发商的信托融资成本主要包括给予投资者的产品预期收益、信托公司的信托报酬（一般3个百分点左右）以及推介费用（主要是给银行或第三方等，一般在2个百分点左右），由此匡算，房地产开发商的信托融资成本可达17%—19%左右。
“大中型房地产公司对17%—19%的信托融资成本是能承受的，这也是比较合理的成本。”大有财富总裁万永旗说，“更高的信托融资成本也有，但如果对融资方——房地产开发商压得狠了，风险也相对大一些。”
“如果对房地产行业不悲观，投资者可在房地产信托产品中优中选优。”万永旗告诉理财周报。
“在了解具体信托产品的基础上，要多关注产品募集资金所投资项目的性质，如投资标的是否受到限购*策的影响，是否是保障房；同时还要考虑项目的地段、区位、土地成本，目标受众及其购买力以及产品定位是否符合当地的客户的心理需求等（如户型）。”叶跃东向表示，“此外，还要看开发商的实力、负债、销售速度等；还需观察信托产品本身的风险控制措施，比如是多重风险控制，还是单一风险控制手段。”
